Contrato de gaveta: como regularizar o imóvel

No interior e nas cidades, muita casa e muito terreno foram comprados com um papel assinado entre as partes, às vezes com firma reconhecida, guardado na gaveta. É o chamado contrato de gaveta. Ele resolve na hora, mas deixa o imóvel no nome de outra pessoa.

Por que o contrato de gaveta é arriscado

Pela lei, a propriedade de um imóvel só passa para o comprador com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). E, para imóveis acima de 30 salários mínimos, a compra precisa ser feita por escritura pública (art. 108).

Enquanto isso não acontece, quem aparece como dono na matrícula é o vendedor. Os riscos mais comuns:

• o vendedor morre e o imóvel entra no inventário dele;
• o vendedor tem dívidas e o imóvel é penhorado;
• o vendedor vende de novo para outra pessoa, que registra primeiro;
• o comprador não consegue financiar, vender com segurança ou fazer inventário do imóvel.

Os três caminhos para regularizar

1. Escritura com o vendedor

É o caminho mais simples quando o vendedor está vivo, localizável e de acordo. As partes vão ao Cartório de Notas, fazem a escritura de compra e venda, o comprador paga o ITBI (imposto municipal) e leva a escritura para registro no Cartório de Registro de Imóveis.

2. Adjudicação compulsória

Serve quando o preço foi pago, mas o vendedor não quer, não pode ou não é encontrado para assinar a escritura, ou já faleceu. Desde 2022, ela pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial, com advogado (art. 216-B da Lei 6.015/1973). Quando há conflito, o caminho é a ação judicial.

3. Usucapião

Quando faltam documentos da compra, a cadeia de vendas é longa (o imóvel passou por várias mãos só com contratos) ou o vendedor original é desconhecido, a usucapião pode ser o caminho. Ela se baseia na posse do imóvel por um tempo mínimo, como se fosse dono. Também pode ser feita no cartório, quando não há disputa.

Imóvel financiado comprado na gaveta

Quando o imóvel ainda estava financiado no nome do vendedor, a situação tem regras próprias e depende da data do contrato e do banco. Em geral, é preciso negociar a transferência do financiamento com o banco ou quitar a dívida antes de passar a escritura.

Perguntas frequentes

O vendedor morreu. E agora?

O imóvel entra no inventário dele. Os herdeiros podem assinar a escritura, se reconhecerem a venda, ou o comprador pode pedir a adjudicação compulsória. Veja também como funciona o inventário.

Quanto custa regularizar?

Depende do valor do imóvel e do caminho: há ITBI, emolumentos do cartório e, nos casos de adjudicação e usucapião, o trabalho do advogado. Os valores de cartório seguem tabela estadual.

Posso vender um imóvel que comprei na gaveta?

Pode fazer um novo contrato particular, mas isso só aumenta a cadeia de papéis e os riscos para o próximo comprador. O ideal é regularizar antes de vender.