Só tenho contrato de gaveta
Comprou, pagou, mas o imóvel continua no nome do vendedor.
Paulo Jorge Pinheiro Advocacia
Regularização de imóveis
O seu imóvel,no seu nome.
Contrato de gaveta, posse de muitos anos, herança sem inventário, medida que não bate, terra rural sem papel. Imóvel sem registro não pode ser vendido, financiado nem deixado em segurança para a família. A gente mostra o caminho até a matrícula.
- Imóveis urbanos e rurais
- Em cartório ou na Justiça
- Atendimento em todo o Brasil
Registro de imóveis
Matrícula nº 12.345
No seu nome
Quem não registra não é dono. Pela lei (art. 1.245 do Código Civil), a propriedade só passa para o comprador com o registro no cartório de imóveis. Contrato e recibo provam a compra, mas não bastam.
Onde podemos ajudar
Qual é a situação do seu imóvel?
Moro há anos sem documento
Posse longa e tranquila pode virar propriedade, pela usucapião.
O vendedor não passa a escritura
Sumiu, faleceu ou se recusa. Com o preço pago, há caminho.
A medida não bate
A área real é diferente da que está na matrícula do cartório.
Loteamento irregular
O lote foi vendido sem aprovação ou registro do loteamento.
Terra rural sem documento
Sítio ou fazenda sem escritura, CCIR, CAR ou georreferenciamento.
Herdei e não fiz inventário
O imóvel segue no nome de quem faleceu e fica travado.
Construí e não averbei
A casa existe, mas a construção não consta na matrícula.
Descubra o caminho
Cada situação tem a sua solução
Escolha a opção mais parecida com a do seu imóvel e veja o caminho mais comum, onde ele é feito e o que costuma ser pedido.
É uma orientação geral. O caminho certo depende dos documentos e da história de cada imóvel.
Falar no WhatsAppCaminho provável
Escritura e registro, ou adjudicação compulsória
- Onde se faz
- No tabelionato de notas e no registro de imóveis. Se o vendedor não colabora, a adjudicação compulsória pode ser pedida no próprio cartório ou na Justiça.
- O que costuma ser pedido
- Contrato, comprovantes de pagamento, documentos das partes, certidões e o imposto de transmissão (ITBI) pago.
Usucapião na trena
Quanto tempo de posse a lei exige
A usucapião transforma a posse longa, tranquila e sem interrupção em propriedade. O tempo muda conforme o tipo de imóvel e a forma de uso.
Imóvel público (da prefeitura, do estado ou da União) não pode ser adquirido por usucapião.
Familiar
2 anosImóvel urbano de até 250 m² do casal, quando um dos dois abandona o lar e o outro fica morando.
Especial urbana
5 anosAté 250 m² na cidade, usado como moradia, por quem não tem outro imóvel.
Especial rural
5 anosAté 50 hectares no campo, tornados produtivos pelo trabalho da família, que mora na terra.
Ordinária
10 anosCom documento que parecia válido (justo título) e boa-fé. O prazo pode cair para 5 anos em alguns casos.
Extraordinária
15 anosSem documento nenhum. Cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez obras produtivas.
Para adiantar
O que já pode ir separando
Não tem tudo? Chame assim mesmo. Muita coisa é buscada no cartório e na prefeitura, e a gente ajuda a descobrir o que falta.
- Contrato de compra e venda, recibos ou comprovantes de pagamento
- Matrícula ou certidão do imóvel, se existir (cartório de registro de imóveis)
- Carnês de IPTU ou ITR, contas de água e luz no endereço
- Fotos antigas e atuais do imóvel e das benfeitorias
- Nome e contato de vizinhos que conhecem a sua posse
- No imóvel rural: CCIR, CAR e declarações do ITR
- RG, CPF, certidão de casamento e comprovante de endereço
Como funciona
Do contrato à matrícula
- V1
Você chama no WhatsApp
Conte a história do imóvel: como chegou até você e o que tem de papel.
- V2
A gente levanta a situação
Matrícula, certidões e documentos, para saber exatamente onde está o nó.
- V3
Escolhemos o caminho
Cartório ou Justiça, com os custos e os prazos explicados antes.
- V4
Até o registro
Acompanhamos até o imóvel estar no seu nome, na matrícula do cartório.
Quem acompanha o seu caso
Uma equipe que conhece os cartórios do interior
A regularização de imóveis é conduzida pelo Dr. Paulo Jorge Braga Pinheiro, com a equipe do escritório, da primeira certidão ao registro. Você sabe com quem está falando do início ao fim.
- Dr. Paulo Jorge Braga PinheiroAdvogado fundador · OAB/PI 24.969
- Dr. Bruno Rhafael Bezerra de LimaAdvogado · OAB/PI 22.627
- Dra. Giovanna Santana Soares RodriguesAdvogada · OAB/PI 26.381
- Francileia FerreiraAtendimento ao cliente
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns
Tenho só o contrato de compra e venda (contrato de gaveta). O imóvel é meu?
Pela lei, dono é quem está no registro do cartório de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). O contrato prova que você comprou, mas enquanto não houver escritura registrada, o imóvel continua no nome do vendedor. Isso traz riscos: ele pode vender de novo, ter o bem penhorado por dívidas ou falecer, e aí será preciso resolver com os herdeiros.
O vendedor sumiu ou não quer passar a escritura. E agora?
Se o preço foi pago, existe a adjudicação compulsória: um pedido para que o imóvel seja transferido para o seu nome mesmo sem a assinatura do vendedor. Desde 2022, em muitos casos ela pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial.
Moro no imóvel há muitos anos e não tenho documento. Posso regularizar?
Pode ser caso de usucapião, que transforma a posse longa, mansa e contínua em propriedade. O tempo exigido varia de 2 a 15 anos, conforme o tipo: por exemplo, 5 anos para moradia urbana de até 250 m² de quem não tem outro imóvel, e 15 anos na regra geral. Cada modalidade tem requisitos próprios.
Usucapião precisa de processo na Justiça?
Nem sempre. Existe a usucapião extrajudicial, feita no cartório de registro de imóveis com uma ata notarial e a planta do imóvel. Quando há concordância dos vizinhos e não há disputa, costuma ser mais rápida. Havendo conflito, o caminho é o judicial.
A medida do terreno na matrícula não bate com a real. Tem solução?
Tem. A retificação de área corrige a descrição do imóvel no registro, com base em planta e memorial descritivo feitos por profissional habilitado. Quando os vizinhos concordam, pode ser feita no próprio cartório.
Imóvel rural também pode ser regularizado?
Sim. Além da escritura e do registro, o imóvel rural costuma precisar do CCIR (INCRA), do CAR (Cadastro Ambiental Rural) e, conforme o tamanho, do georreferenciamento. Existe também a usucapião especial rural, para quem tornou a terra produtiva e mora nela.
Herdei um imóvel e o inventário nunca foi feito. Consigo vender?
Antes, é preciso fazer o inventário e registrar a partilha. Sem isso, o imóvel continua no nome de quem faleceu e não pode ser vendido nem financiado. Quando todos os herdeiros concordam, o inventário pode ser feito em cartório.
Quanto custa o atendimento?
As condições de contratação são explicadas com clareza na primeira conversa, antes de qualquer compromisso. As taxas de cartório e os impostos (como o ITBI) são cobrados pelos próprios órgãos, conforme cada caso.
Fale com a gente
Conte a história do seu imóvel
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Todo o atendimento é feito por advogados inscritos na OAB e protegido por sigilo profissional.