Usucapião: quem tem direito, prazos e o caminho pelo cartório

Muita família mora há décadas na mesma casa, planta no mesmo terreno, paga IPTU, faz reforma, mas nunca teve a escritura. A usucapião é o caminho que a lei oferece para transformar essa posse longa em propriedade registrada.

O que conta como posse para usucapião

Não basta estar no imóvel. A posse precisa ser:

• contínua, sem interrupção;
• mansa e pacífica, sem oposição do dono ou de terceiros;
• com intenção de dono: cuidar, reformar, pagar impostos, agir como proprietário.

Quem ocupa por permissão do dono (inquilino, caseiro, parente autorizado) em regra não tem posse para usucapião, enquanto durar essa permissão.

Tipos e prazos mais comuns

• Extraordinária: 15 anos de posse, sem precisar de justo título ou boa-fé. Cai para 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez obras e serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
• Ordinária: 10 anos, com justo título (por exemplo, contrato de compra) e boa-fé. Pode cair para 5 anos em situações previstas na lei (art. 1.242).
• Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m², usado como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240 e art. 183 da Constituição).
• Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho da família, que mora nela e não tem outro imóvel (art. 1.239 e art. 191 da Constituição).
• Familiar: 2 anos, para quem ficou no imóvel do casal, de até 250 m², depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar, sem ter outro imóvel (art. 1.240-A).

Pelo cartório ou pela Justiça

No cartório (extrajudicial): quando não há disputa, o pedido é feito no Cartório de Registro de Imóveis, sempre com advogado. É preciso ata notarial (feita no Cartório de Notas), planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e a concordância ou notificação dos vizinhos e do dono registrado (art. 216-A da Lei 6.015/1973). Costuma ser mais rápido.

Na Justiça: quando há oposição, falta documento ou o dono registrado não é encontrado. O processo inclui citação dos interessados, prova com testemunhas e, muitas vezes, perícia.

Perguntas frequentes

Posso somar o tempo de quem estava antes de mim?

Pode. Quem comprou a posse ou herdou pode somar o tempo do antigo possuidor, desde que as posses sejam do mesmo tipo e sem interrupção.

Comprei com contrato de gaveta. Preciso de usucapião?

Nem sempre. Se o vendedor estiver disponível, a escritura resolve. Veja os caminhos para regularizar o contrato de gaveta.

E se o dono aparecer no meio do processo?

Ele pode se opor. Aí o caso vai para a Justiça, que analisa se os requisitos da usucapião foram cumpridos antes da oposição.